Prunkvolle Villen, romantische Fachwerkhäuser, verwunschene Gutshöfe – alte Bauweisen verzaubern Betrachter und Bewohner mit ihrem ganz eigenen Charme. Viele dieser Gebäude stehen heute unter Denkmalschutz, um ihre Besonderheit für künftige Generationen zu erhalten. Wer ein solches Haus kaufen möchte, muss deshalb einige behördliche Bestimmungen beachten. Trotz des Aufwands kann sich so ein Kauf aber lohnen.

Was ist eigentlich ein Denkmal? Denkmalschutz wird in den Bundesländern unterschiedlich definiert. Grundsätzlich stehen „schützenswerte Gebäude von historischem Wert“ unter Denkmalschutz. Was genau darunter fällt, ist nicht einheitlich definiert. Das Alter eines Gebäudes spielt tatsächlich nicht immer eine Rolle. Neben der Historie werden auch der künstlerische oder wissenschaftliche Wert einer Immobilie berücksichtigt. Um herauszufinden, ob eine konkrete Immobilie unter Denkmalschutz steht, können Kaufinteressierte in der entsprechenden Gemeinde bei der sogenannten Unteren Denkmalschutzbehörde die Denkmalliste einsehen. Die Behörde gibt zudem Auskunft darüber, welche Immobilien gerade neu in der Liste aufgenommen werden.

Den Kauf einer denkmalgeschützten Immobilie verbinden viele Menschen im ersten Moment mit einer Menge Auflagen, viel Renovierungsaufwand und einer ganzen Reihe an Einschränkungen. In der Tat gibt es bei den Gebäuden einiges zu beachten – insbesondere im Sanierungs- und Renovierungsprozess. Deshalb lohnt es sich bereits vor dem Kauf, einen unabhängigen Gutachter zu beauftragen, der die Immobilie mit besichtigt. Spezialisierte Gutachter sind in der Lage abzuschätzen, in welchem Zustand sich das Haus befindet, wo es gegebenenfalls Sanierungsbedarf gibt, welche Materialien dafür verwendet werden dürfen, und können eine erste Kostenabschätzung vornehmen.

Viele denkmalgeschützte Immobilien haben mit der Zeit einige Baustellen angesammelt: Von verrosteten Leitungen, Schimmelbefall, Chemikalien in den Wänden bis hin zu Substanzschäden kann alles dabei sein. Diese Schäden dürfen Eigentümer nur unter Einhaltung bestimmter Vorgaben beheben. Die Denkmalschutzbehörde hat das Recht mitzubestimmen, welche Arbeiten an Haus und Grund vorgenommen werden, und zwar abhängig vom Grad des Denkmalschutzes. Dazu gehören unter anderem Arbeiten an der Fassade, das Anbringen von neuen Türen, Fenstern, Fensterläden oder Wand- und Deckenverkleidungen, statische Maßnahmen ebenso wie energetische Erneuerungen und Anbauten. Grundsätzlich sollten Eigentümer keine Sanierungsmaßnahmen durchführen, welche „die Aussagekraft des denkmalgeschützten Hauses beeinträchtigen“. Für jede Art von Sanierung benötigen sie jedenfalls eine Genehmigung der Denkmalschutzbehörde.  

Eine Menge Planungsbedarf, viele Einschränkungen und ein ganzer Haufen Papierkram – ein denkmalgeschütztes Haus bedeutet schlichtweg viel Arbeit. Allerdings gibt es neben dem einzigartigen Charme der Immobilie weitere Vorteile für Käufer, die den Aufwand lohnenswert machen. Zum einen genießen Eigennutzer sowie Vermieter denkmalgeschützter Immobilien Steuervorteile. Wer selbst einzieht, kann die Instandsetzung- und Instandhaltungskosten über einen Zeitraum von zehn Jahren steuerlich absetzen. Pro Jahr werden neun Prozent der Kosten abgeschrieben, das heißt, nach zehn Jahren wurden somit 90 Prozent der gesamten Sanierungskosten von der Steuer abgesetzt. Vermieter können sogar bis zu 100 Prozent der Kosten abschreiben, über einen Zeitraum von zwölf Jahren. Grundlage für beide Vorteile ist die sogenannte Denkmal-Afa (Absetzung für Abnutzung). Je nach Bundesland gibt es außerdem unterschiedliche staatliche Fördermittel für Baumaßnahmen, die Eigentümer durchführen.

Während Bauherren moderner Neubauten dazu verpflichtet sind, einen Energieausweis zu erstellen und bestimmte Energiestandards einzuhalten, sind Eigentümer von denkmalgeschützten Immobilien von dieser Pflicht befreit. Das liegt unter anderem daran, dass Maßnahmen zur energetischen Sanierung häufig mit Änderungen an der Fassade des Hauses verbunden sind – und die soll im Fall eines Denkmals unbedingt erhalten bleiben. Das bedeutet gleichzeitig jedoch nicht, dass denkmalgeschützte Immobilien automatisch eine schlechte Klimabilanz haben. Im Gegenteil: Sie bestehen aufgrund alter Bauweisen häufig aus ökologischen Baustoffen wie Holz, Ziegelstein, Lehm oder Kalkzement. Das sorgt nicht nur für ein angenehmes Raumklima, sondern ist auch hinsichtlich der Klimabilanz ein großer Vorteil. Grundsätzlich ist es nachhaltiger, bestehende Gebäude zu erhalten, als sie abzureißen und neu zu bauen.

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